De rioolwerkers van Arja graven het riool meter voor meter op, op zoek naar de loop van de buizen onder het terrein.

Riool als tijdbom

Bron zegt het voorzichtig, maar wat je volgens hem veel ziet bij moderne kantoorkolossen op industrieterreinen, is dat het er allemaal schitterend uitziet aan de buitenkant, maar dat het in wezen gewoon anonieme investeringsobjecten zijn van projectontwikkelaars. Die laatsten kijken naar het rendement van hun investering op relatief korte termijn. Zeg: tien jaar. Daarom is het belangrijk dat de in het oog springende zaken, zoals een mooi en net gebouw, voor elkaar zijn. Dat bevordert de verhuurbaarheid. Minder aandacht is er volgens Bron voor – in dit geval letterlijk – onzichtbare zaken, zoals het riool. Dat kortetermijndenken kan volgens hem veel problemen veroorzaken op de langere termijn, en de huurder van het gebouw veel overlast bezorgen op het moment dat het probleem zich voordoet. Het architectonisch schitterende gebouw staat er nog fier bij, terwijl onder de grond een tijdbom ligt in de vorm van een ondeugdelijk rioolstelsel dat langzamerhand het contact verliest met het hoofdriool.

Tijdens de herstelwerkzaamheden zorgt een zuigunit voor het tijdelijk afvoeren van overtollig rioolwater uit de put.

Zakkend veen

Voor wat betreft het kantoorgebouw in Leidsche Rijn wil Bron zeker niet beweren dat er is geprutst bij de aanleg van het riool. ‘Natuurlijk wordt het gebouw opgeleverd met een deugdelijk rioolsysteem, maar de situatie in deze wijk is wel uitzonderlijk. Dat komt door de ondergrond ter plaatse. De hele wijk is gebouwd op een metersdikke laag opgespoten zand, maar daaronder ligt nog steeds een eeuwenoude veenlaag. En die zakt nog steeds. De gebouwen en huizen zijn uiteraard wel gefundeerd op palen die rusten op de pleistocene zandlaag, maar dat geldt niet voor de voorzieningen er omheen, zoals parkeerterreinen en stoepen. En dus ook niet voor het riool.’

Bron gaat verder: ‘Je moet je voorstellen dat die riolen worden aangesloten op de hard op de grond staande gebouwen. Die zullen niet snel zakken. De in het zand gegraven riolen echter wel. Dat is ook niet te voorkomen. Je kunt het niemand verwijten, maar het is natuurlijk wel zaak dat te onderkennen. En als er verzakkingsproblemen ontstaan, moeten deze op tijd worden onderkend en zijn herstelmaatregelen nodig.’ Bron loopt naar een put op het aangrenzende parkeerterrein, om te illustreren wat hij bedoelt. ‘Kijk, die put ligt muurvast. De putdeksel ligt nog op precies hetzelfde niveau als bij de aanleg een aantal jaar geleden, maar het parkeerterrein er omheen is al minstens 30 cm gezakt. Moet je je voorstellen wat voor spanning erop komt te staan bij de aansluiting van een rioolbuis, die min of meer in het zand zweeft, op het rotsvast verankerde gebouw. Dat gaat een tijdje goed, maar op een gegeven moment is het einde verhaal en knakt het riool. En dat is precies wat hier is gebeurd.

Betere diagnose

Een goed rioolontstoppingsbedrijf zou in het geval van verstoppingsproblemen meer moeten doen dan puur de verstopping verhelpen. ‘Een goede analyse van de situatie ter plekke kan leiden tot een betere diagnose, en dus een betere aanpak van het probleem. Als verzakkingen tijdig worden gesignaleerd en hersteld kun je grotere problemen in de toekomst, zoals bij dit gebouw, voorkomen. Maar daar moet de klant wel voor willen betalen’, geeft Bron aan. ‘Meestal laten klanten de verstopping zo snel mogelijk doorspuiten. Bij dit kantoorgebouw waren in augustus vorig jaar problemen die achteraf een voorteken waren voor de huidige problematiek. De goedkope tussenoplossing – doorspuiten – is, naar nu blijkt, een dure oplossing gebleken.’

Half januari van dit jaar werd Arja er opnieuw bij geroepen. Nadat de zaak weer vrij was en de fecaliën weer netjes naar het hoofdriool werden afgevoerd, ontstond plotseling een enorm gat vlak voor het gebouw waar de ontlasting naar boven kwam. Bron vertelt: ‘Door lekkage was de zandlaag onder één van de vuilwaterafvoeren net buiten de gevel weggevloeid. De afvoer hing als het ware aan het gebouw en door het gewicht was die afgebroken, waardoor het vuile afvalwater zo het terrein opstroomde. Op dat moment werd duidelijk dat er een veel groter probleem was. De oorspronkelijk op afschot liggende riolering op het voorterrein was inmiddels door verzakking van het terrein op tegenschot komen te liggen. En water stroomt niet omhoog, dat zul je begrijpen. Daardoor ontstonden elke keer ophopingen in de rioolbuizen, omdat het water het hoofdriool niet meer bereikte onder vrij verval.’

Gericht graven

Omdat het gebouw eveneens twee vuilwaterafvoeren en een hemelwaterafvoer heeft, waarschuwde Bron de betrokkenen dat het probleem wel eens veel groter zou kunnen zijn. Samen met de betrokken partijen ging hij op zoek naar de oorspronkelijke tekeningen om gericht te kunnen graven. ‘Die bleken niet volledig en ook niet correct’, vertelt de eigenaar van het ontstoppingsbedrijf. ‘Dat hield in dat we simpelweg door te graven meter voor meter op zoek zijn gegaan naar de loop van de buizen onder het terrein. Al snel werd duidelijk dat het complete rioolstelsel op het voorterrein van het gebouw moest worden opgegraven, opnieuw moest worden gestabiliseerd en aangesloten op het gebouw. In opdracht van Strukton maken we nu ook nieuwe revisietekeningen, zodat voor de toekomst in elk geval wel vaststaat waar het riool precies ligt.’ Eveneens een onderdeel van de opdracht is de aanleg van twee extra inspectieputten, een bij het gebouw en een vlakbij de perceelsgrens, de zogenoemde controleput. Met zo’n put kun je bij toekomstige verstoppingen vanuit die put vaststellen of de verstopping in het stelsel op het eigen terrein zit, of dat de verstopping in het gemeentelijke hoofdriool zit.

Zoals gezegd is de urgentie bij een rioolklus altijd groot. Bron zette daarom direct, nadat de situatie en werkwijze duidelijk waren, een ploeg van vijf extra mensen in. ‘Dat betekende doorwerken in het weekend, maar dat hoort erbij. Maar service op momenten dat de klant echt heel erg omhoog zit, is de belangrijkste succesfactor van het bedrijf. We hebben bij dit kantoor alles van het gebouw tot en met de aansluiting op het hoofdriool opnieuw moeten leggen. En dat moest natuurlijk zo snel mogelijk, want er gaan wel dagelijks een paar honderd man een paar keer per dag naar het toilet. We hebben daarom direct noodtoiletten geplaatst in de kelder. Verder beschikten we over een zuigunit waarmee we overtollig rioolwater via tijdelijke flexibele buizen naar het hoofdriool konden afvoeren, totdat de situatie was hersteld.’ 

Tekst: Paul Smorenburg
Fotografie: Herbert Wiggerman