September 2023
‘We gebruiken graag eenvoudige, bewezen oplossingen in het verduurzamingstraject’
Ruth Verhagen, vastgoedmanager bij Woonbedrijf
In het kader van de energietransitie maakten ook woningcorporaties afspraken met het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening over de verduurzaming van hun portefeuille. Maar die verduurzaming gaat uiteraard niet vanzelf. Waar liggen de knelpunten en wat kan de installatiewereld bijdragen aan de voltooiing van deze opgave? Ruth Verhagen, als vastgoedmanager bij Woonbedrijf actief in de regio Eindhoven, geeft antwoord op deze en andere vragen.
Welke rol speelt verduurzaming in jouw functie als manager vastgoedbeheer bij Woonbedrijf?
‘We staan als Nederland – en dus ook als Woonbedrijf – voor een mooie en complexe opgave wat betreft verduurzaming. Woonbedrijf is een grote corporatie met een portefeuille van zo’n 33.000 woningen. Mijn verantwoordelijkheid ligt bij het schoon, heel en veilig houden van deze voorraad door middel van planmatig en dagelijks onderhoud en renovaties. Daarnaast breng ik samen met het team van vakneuroten binnen Woonbedrijf die woningen de toekomst in.’
‘Van alle woningen in ons beheer staan er 3.500 op de lijst om te verduurzamen. Dat houdt in dat we ze volgens de afspraken vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken, van een E, F- of G-energielabel naar minstens een D-label willen brengen. Uiteraard kijken we ook meteen vooruit naar 2050 waarin we in heel Nederland van het gas af willen.’
Hoe pak je die ambitieuze plannen aan?
‘Wij willen dat vooral op een slimme manier doen. De bewoner en fijn wonen staan altijd op de eerste plaats. Daarna volgen beschikbaarheid, betaalbaarheid en duurzaamheid. Huisvesting is iets van de lange adem. Wat we nu uitvoeren op het gebied van verduurzaming, moet ervoor zorgen dat we over 30 jaar die woningen nog steeds kunnen verhuren. Dat is onze verantwoordelijkheid naar toekomstige generaties en bewoners.’
Genoeg mogelijkheden en enthousiasme. Ligt er ook al een concreet plan?
‘Jazeker. Het credo tot 2030 is isoleren en ventileren. Daarna ben je voorbereid op elk willekeurig scenario; van warmtenet tot volledig elektrisch, wko of waterstof. Wat dat betreft ligt er een kip-en-eiprobleem tussen ons en gemeentes. We weten nog vrij weinig over hoe gemeentes de transitie invulling geven. In hoeverre wachten wij op hun plannen, en in welke mate nemen wij daar zelf een sturende rol in? Met isoleren en ventileren kunnen we in ieder geval – ongeacht welk systeem er ook komt – aanhaken.’
‘Het plan dat er nu ligt, noemen we de hink-stap-sprong naar 2050. Zo blijft het behapbaar. We streven ernaar bij elke renovatie al een hink of stap te zetten richting 2050. Daar waar we het plaatsen van zonnepanelen, warmtepompen en het regelen van subsidies als aparte handelingen zagen, proberen we dat dit jaar bij elkaar te brengen. We plaatsen dus pas een warmtepomp als ook de zonnepanelen en subsidies geregeld zijn.’
Welke uitdagingen komen daar bij kijken?
‘Los van de gecompliceerde uitdagingen zoals vergunningen, flora en fauna, materiaal- en personeelsschaarste, het rondbreien van onze eigen planning, het voorkomen van desinvesteringen en de bewonerslasten, begint het al bij de verschillen tussen elk complex. Laag- en hoogbouw, maar ook woningen uit de jaren ’50 tot en met ’80 kennen grote onderlinge verschillen in de schil en soort installatie. Dat is geen rocket science waar 3.500 verschillende oplossingen uit komen, maar het vergt wel dat we continu afwegingen maken.’
‘Een voorbeeld is hoe we wko’s gaan realiseren. Bouw je als woningcorporatie namelijk een wko, dan bouw je in feite een energiecentrale. Maar word je dan meteen energieleverancier en moet je dat willen of besteed je het liever uit? We moeten dus bepalen of we bij onze leest van huizen blijven of we ons ook verdiepen in energie.’
Hoe zit het dan met wat je eerder de eerste prioriteit noemde; de huurders?
‘We zijn inderdaad ook afhankelijk van menselijke factoren; onze bewoners. Iedereen kent namelijk de traditionele cv-ketel in combinatie met de even traditionele thermostaat waar je aan draait. De temperatuur die daar op verschijnt wordt de temperatuur in de kamer. Eens per jaar komt er iemand langs om die ketel schoon te maken en er een sticker op te plakken.’
‘Moderne installaties met zonnepanelen, een warmtepomp en lage temperatuurverwarming, maar ook de nieuwe manier van isoleren en ventileren, vragen om kennis en instructie. Voor de oudere generatie is dit bijvoorbeeld een uitdaging. Gelukkig houden de installateurs hier al steeds meer rekening mee. Want het klakkeloos openen van ramen of zomaar instellen van de thermostaat zonder te beseffen welke invloed dit heeft op de duurzaamheid, is feitelijk dweilen met de kraan open.’
Hoe betrekt Woonbedrijf hen actief bij die plannen?
‘De energiecrisis heeft velen die voorheen niks hadden met energie(zuinigheid) wakker geschud. Hoewel sommigen de intrinsieke motivatie missen om te verduurzamen, merk ik toch wel dat de maatschappij kantelt. Er ontstaat bewustwording bij zowel jongere als oudere generaties dat we zo niet langer door kunnen gaan. Daar gaan wij als woningcorporatie gebruik van maken in het binnenkort op te starten project ‘Ja, tenzij’. Veelal zijn wij het die plannen presenteren aan onze bewoners. Als zij uit zichzelf bij ons aankloppen, voor bijvoorbeeld zonnepanelen of een warmtepomp, krijgen ze vaak nul op het rekest. Maar waarom zouden we ze daar niet meer in tegemoetkomen? De huurder draagt dan zijn steentje bij, terwijl wij weten dat het kwalitatief en veilig uitgevoerd wordt.’
‘Kundige en ervaren installateurs die hun kennis delen met onze bewoners zijn een ontzettende pré’
Welke rol kan de installatiesector daarin spelen?
‘Samen met de installatiemarkt kunnen experimenteren met alles wat er op de markt is, staat hoog op de wensenlijst. Maar die luxe hebben we niet. We hebben namelijk te maken met iemands huis en enorme investeringen in maatschappelijk vastgoed. De eenvoudige, bewezen oplossingen werken voor ons beter, omdat we daar direct resultaat mee behalen. Die gebruiken we daarom ook graag in het verduurzamingstraject.’
‘Uiteraard staan we ook open om samen met de installatiesector op te trekken en zo’n proeftuin te creëren waarin innovaties een kans krijgen. We hebben immers huizen genoeg. Het is dan overigens wel van belang dat we samen goed nadenken over welke resultaten we op de lange termijn willen behalen en wat dan op dit moment slimme keuzes zijn.’
‘Daarnaast zien wij een opmars van kundige en ervaren installateurs die hun kennis delen met onze bewoners als een ontzettende pré. Die adviserende rol van de installateur is niet alleen gewenst vanuit de bewoners, maar ook vanuit Woonbedrijf. Wij willen dat zij een exploitatie over de lange termijn verkopen, inclusief het Total Cost of Ownership (TCO), en niet enkel een los product.’
Wat is daarin de beperkende factor?
‘De gesprekken over samen optrekken in het testen van innovaties en het totaalpakket van advies én installatie komen op gang. We vrezen echter dat de capaciteit en beschikbaarheid van het materiaal en medewerkers – of de onbalans daarin – roet in het eten kunnen gooien. Zo hebben we bij een van onze partners een hele batch warmtepompen gereserveerd, omdat die toestellen slecht leverbaar zouden zijn. We lopen nu echter tegen de volgende beperking aan, want er zijn onvoldoende installateurs om al die warmtepompen voor het einde van het jaar te installeren.’
Gaat het wel lukken om de doelen te halen?
‘Die gaan we halen. Daar durf ik bijna mijn handen voor in het vuur te steken. De vraag is alleen hoe. Waar we in eerste instantie renovatie-treintjes op de planning hadden waarin we functionaliteit, esthetiek en duurzaamheid combineerden, stijgt ons dat financieel boven de pet. In sommigen gevallen kiezen we daarom voor de eerste prioriteit: het behalen van de verduurzamingsslag. Uiteindelijk willen we dat al onze bewoners fijn kunnen wonen en daar hoort ook een duurzaam huis bij.’